وجود یک قرارداد مکتوب اجاره مسکن، همواره امری اساسی و حیاتی در روابط املاک و مستاجران است. تعیین مدت در قرارداد اجاره، یکی از مهم‌ترین عناصر آن است. این مدت ممکن است برای مدت مشخص یا نامشخصی باشد.
در صورتی که مدت اجاره مشخص شده باشد، طرفین باید به تاریخ پایان مدت اجاره توجه کنند. اما در صورت نداشتن توافق برای مدت مشخص، مدت اجاره به عمل ماده ۳۰۷ قانون مدنی برای اجاره به مدت نامشخص تعیین می‌شود.
پایان یافتن مدت اجاره
با پایان یافتن مدت اجاره، در صورت عدم تمایل موجر برای تمدید قرارداد، امکان گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر وجود دارد.
برای گرفتن حکم تخلیه، موجر باید دلایل و مستندات لازم را به دادگاه ارائه کند. پس از بررسی و صدور حکم تخلیه، روند اجرای حکم از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی آغاز می‌شود.
بر اساس قوانین و مقررات، درخواست اجرای حکم توسط دادگاه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می‌شود.
پس از ارسال درخواست، اجرای حکم توسط اجرای احکام شورای حل اختلاف انجام می‌شود و در صورت لزوم، مامور کلانتری نیز مسئول اجرای حکم خواهد بود.
این روند برای حفظ حقوق موجر و اجرای قوانین مربوطه در زمینه اجاره مسکن تدابیر لازم را فراهم می‌کند.
انعقاد عقد اجاره
پس از انعقاد عقد اجاره، طرفین یعنی موجر و مستاجر متعهد به اجرای تعهدات خاصی می‌شوند که در مورد استفاده از مسکن اجاره‌ای مورد بحث قرار می‌گیرد.
یکی از این تعهدات، وظیفه مستاجر برای تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره و تحویل آن به موجر است.
براساس این قانون، در صورتی که مستاجر به وظیفه تخلیه مسکن پس از پایان مدت اجاره عمل نکند، موجر می‌تواند از طریق مراجعه به دادگاه، اقدام به اخراج و تخلیه مستاجر نماید.
این فرایند، با درخواست تخلیه و صدور حکم از دادگاه به‌صورت فوری انجام می‌شود، به شرطی که موجر شرایط مقرر در قانون را به‌طور صحیح اثبات کند.
در این صورت، نحوه دریافت حکم و اجرای آن توسط اجرای احکام شورای حل اختلاف و عنداللزوم، مامور کلانتری انجام می‌شود. این روند، امکان حفظ حقوق موجر و اجرای قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر را فراهم می‌کند.
شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری در قضایای مرتبط با اماکن استیجاری
شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری در قضایای مرتبط با اماکن استیجاری، به‌ویژه در قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر، به‌دقت تعیین شده است.
این شرایط برای اطمینان از صحیح‌بودن و قابلیت اجرای دعواها در سیستم قضایی، جهت حفظ حقوق طرفین و تضمین اجرای عدالت در جامعه مورد توجه قرار گرفته‌اند.
در این راستا، برای گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر، شرایط خاصی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ مورد نیاز است.
این شرایط به‌صورت دقیق توسط مقررات قانونی تعیین شده‌اند و هرگونه پرونده‌ای که قصد طرح دعوا برای تخلیه فوری مستاجر را داشته باشد، باید با این شرایط مطابقت داشته باشد.
شرایطی که برای گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر لازم است به آن‌ها توجه شود
شرایطی که برای گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر لازم است به آن‌ها توجه شود، ممکن است شامل مواردی مانند عدم پرداخت به موقع اجاره توسط مستاجر، خسارت یا تخریب متعمد ملک توسط مستاجر، استفاده غیرمجاز از ملک و یا ایجاد مشکلات جدی برای سایر ساکنان یا همسایگان باشد.
این شرایط به منظور حفظ حقوق موجر و تضمین اجرای عدالت در حوزه روابط موجر و مستاجر در نظر گرفته شده‌اند.
از این‌رو، در طرح دعواهای مرتبط با تخلیه مستاجر و درخواست حکم تخلیه فوری، لازم است که وکیل یا مشاور حقوقی طرف موجر به دقت شرایط و مقررات مربوط به این موضوع را مورد بررسی قرار دهد و مواردی که با آن‌ها مطابقت دارد را مورد اثبات قرار دهد.
سپس، با توجه به این شرایط و مقررات، می‌توان به درخواست و صدور حکم تخلیه فوری پرداخت و از اجرای عدالت در این زمینه اطمینان حاصل کرد.
تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶
قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، فرآیند تخلیه املاک تجاری در ایران تابع روند دادرسی معمولی بود.
به عبارت دیگر، موجرین برای تخلیه ملک خود از مستاجر، باید به مراجع قضایی مراجعه کرده و دعوای خود را طرح می‌نمودند. این روند معمولا زمان‌بر بود و مستلزم گذراندن مراحل مختلف دادرسی می‌بود.
اما با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، قانون‌گذار امکاناتی را برای موجرین فراهم آورد تا در صورت پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، بتوانند به طور فوری حکم تخلیه را دریافت کرده و ملک خود را از مستاجر تخلیه کنند.
این تصمیم قانونی به دلیل نیاز به تسریع در فرآیند تخلیه ملک‌های استیجاری و جلوگیری از تعلل در اجرای این حکم‌ها اتخاذ شده است.
در این راستا، دستور تخلیه که به‌صورت فوری صادر می‌شود، توسط شورای حل اختلاف در صورت پایان یافتن مدت اجاره و با وجود شرایط خاصی مانند عدم پرداخت به‌موقع اجاره، صادر می‌گردد.
این حکم فوریت دارد و مستاجر ملزم به تخلیه ملک در زمان تعیین‌شده توسط دستور تخلیه می‌باشد.
دستور تخلیه
البته، در موارد دیگری مانند عدم پرداخت به‌موقع اجاره و یا نقض شرایط دیگر قرارداد اجاره، لازم است که حکم تخلیه از دادگاه یا شورا اخذ گردد که فوریت ندارد و نیازمند طی مراحل دادرسی عادی می‌باشد.
این موضوع نشان می‌دهد که نحوه دریافت حکم تخلیه و اجرای آن در موارد مختلف دارای ویژگی‌ها و فرآیندهای متفاوتی می‌باشد که بر اساس شرایط و مقررات مربوط به هر موقعیت، تعیین می‌گردد.
شرایط صدور حکم تخلیه فوری مستاجر
شرایط صدور حکم تخلیه فوری مستاجر، مطابق با مواد 2، 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، توسط قانون‌گذار مورد پیش‌بینی قرار گرفته است.
این شرایط به صورت جزئی و کامل تعیین شده‌اند و برای اعمال حکم تخلیه فوری، لازم است که تمامی این شرایط برآورده شود. اما لازم به ذکر است که این شرایط تنها برای قراردادهای اجاره‌ای که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند، قابل اعمال است.
- اولین شرط مورد نیاز برای صدور حکم تخلیه فوری این است که تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی باشد. این امر به منظور دقت و روشنی در شرایط و تعهدات طرفین اجاره به این شکل در نظر گرفته شده است.
- شرط دوم این است که مدت اجاره در سند اجاره مشخص شده باشد. این مدت معمولاً به‌عنوان یکی از موارد مذکور در اجاره‌نامه ذکر می‌شود و تعیین مدت دقیق اجاره مهم است تا در صورت پایان آن، بتوان به درخواست تخلیه فوری پرداخت.
- سومین شرط این است که هر دو نسخه قرارداد اجاره توسط هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، امضا شده باشد. این امضاها نشان‌دهنده رضایت طرفین از شرایط قرارداد و تعهدات آن است.
- شرط چهارم این است که هر دو نسخه قرارداد اجاره باید به امضای دو شاهد رسیده باشد. حضور شاهدان به منظور تضمین اعتبار و اعلام این‌که قرارداد به طور صحیح امضا شده است، حائز اهمیت است.
- و در نهایت، آخرین شرط مورد نیاز برای صدور حکم تخلیه فوری این است که مدت اجاره به پایان رسیده باشد. به این ترتیب، بعد از پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند در صورت عدم تسویه وضعیت توسط مستاجر، از طریق مراجعه به دادگستری، درخواست تخلیه فوری را ثبت نماید.
در پایان، موجر نیز باید مبلغ ودیعه را در حساب دادگستری تودیع کرده باشد، که این اقدام نیز به منظور اطمینان از پرداخت به موقع مستاجر به وجه ودیعه و جلوگیری از مشکلات مالی در آینده است.
