در بازار خرید خانه انواع مختلفی از معاملات وجود دارد. فرد خریدار می‌تواند با توجه به شرایط، بودجه‌ای که دارد و نحوه پرداخت مبلغ خانه یکی از روش‌های خرید مسکن را انتخاب کند. فروشندگان هم می‌توانند با توجه به در نظر گرفتن شرایط خود و ضروری بودن فروش یکی از روش‌های فروش آپارتمان یا خانه را انتخاب کنند.
در بازار خرید خانه انواع مختلفی از معاملات وجود دارد. فرد خریدار می‌تواند با توجه به شرایط، بودجه‌ای که دارد و نحوه پرداخت مبلغ خانه یکی از روش‌های خرید مسکن را انتخاب کند. همچنین فروشندگان هم می‌توانند با توجه به در نظر گرفتن شرایط خود و میزان ضروری بودن این فروش برای آن‌ها، یکی از روش‌های فروش آپارتمان یا خانه را انتخاب کنند.
بسیاری از افرادی که تاکنون به دنبال اجاره خانه بوده‌اند، در ابتدای کار خرید خانه، پول کافی ندارند. به همین علت سعی می‌کنند تا از وام مسکن استفاده کنند اما دریافت وام مسکن دردسرهای خود را دارد. از طرفی این افراد بودجه کافی برای خرید مسکن را ندارند به همین علت به خرید مسکن وام‌دار رو می‌آورند تا در صورت کمبود بودجه، بتوانند مابقی هزینه خانه را به صورت اقساطی بپردازند. در ادامه به بررسی شیوه خرید مسکن به صورت وام‌دار و نکات مثبت و منفی این نوع معامله می‌پردازیم.
خانه وام‌دار چیست؟
خانه وام‌دار خانه‌ای است که صاحب آن با سند این خانه وام گرفته است و سند خانه به عنوان وثیقه در رهن بانک است.
نکات مثبت خرید خانه وام‌دار
اولین نکته مثبت خرید مسکن وام‌دار این است که خریدار می‌تواند بخشی از هزینه خرید مسکن را به صورت اقساطی به بانک بپردازد؛ یعنی اگر بودجه شما کامل نباشد، می‌توانید بخشی از آن را بعد از خرید بپردازید. برای مثال، اگر قیمت خانه ۳۰۰ میلیون باشد، شما ابتدا ۲۰۰ میلیون به فروشنده پرداخت می‌کنید و ۱۰۰ میلیون باقی‌مانده را به صورت قسطی به بانک می‌پردازید.
نکات منفی خرید مسکن وام‌دار
این شیوه خرید برای بسیاری از افراد سودمند است اما باید به این نکته توجه داشته باشید که سند خانه‌ای که در حال خریدن آن هستید، به عنوان وثیقه در بانک قرار دارد و شما نمی‌توانید سند را تا قبل از پرداخت کامل اقساط از بانک آزاد کنید. در نتیجه سندی وجود ندارد که به نام شما ثبت شود. البته روش‌های برای حل این مسئله وجود دارد که آن روش‌ها نیز مشکلات خود را دارند.
فروشنده خانه می‌تواند مسکن را به صورت وکالتی با شما معامله کند؛ یعنی وقتی قولنامه را تنظیم کردید، فروشنده به شما وکالت بلاعزل می‌دهد تا بتوانید هنگامی که شدن خانه آزاد شد، آن را به نام خود بزنید.
این روش خرید مسکن، مشکلات خود را دارد:
- – فوت فروشنده قبل از آزاد شدن سند از بانک و باطل شدن وکالت‌نامه
- – توقیف سند خانه به علت مشکلات مالی فروشنده
- – امکان کلاه‌برداری توسط فروشنده و وکالت دادن یک خانه به چند نفر به صورت هم‌زمان
به همین دلایل بهتر است ابتدا ریسک خرید مسکن به این شیوه را پایین بیاورید و از خریدار خود مطمئن شوید و قبل از خرید، در رابطه با این که خریدار، وکالت‌نامه خانه را به افراد دیگری نداده باشد، تحقیق کنید. هر چند این کار، راحت انجام نمی‌شود اما شما سعی کنید تا جایی که می‌توانید به درستی جستجو کنید.
روش‌های رهایی از مشکلات ناشی از خرید مسکن وام‌دار
برای این مشکلات خرید مسکن وام‌دار، راه‌حل‌هایی وجود دارد. شما با روش‌هایی می‌توانید ریسک خرید مسکن به این شیوه را پایین بیاورید. در ادامه دو راه‌حلی که می‌توانید با استفاده از آن‌ها، ریسک خرید خانه وام‌دار را پایین بیاورید، معرفی می‌کنیم.
فک رهن
یکی از روش‌های پایین آوردن ریسک خرید مسکن وام‌دار، استفاده از فک رهن است. در این روش شما باید از فروشنده بخواهید تا خانه را فک رهن کند؛ یعنی وامش را به صورت کامل تسویه کند. اصولاً این روش امکان‌پذیر نیست و فروشنده به اندازه وامی که به بانک بدهکار است، پول ندارد. به همین دلیل روش دیگری جایگزین این روش می‌شود و آن هم استفاده از طرح رها است.
در این طرح، فروشنده باید در بانک مسکن سپرده‌گذاری کند. نیازی نیست تسویه حساب کامل انجام شود. فروشنده باید سپرده‌ای به ارزش ۱۱۰ درصد ارزش اصل بدهی باقی‌مانده در بانک باز کند. فروشنده نمی‌تواند تا پایان پرداخت کامل اقساط، از سپرده استفاده کند. بانک نیز برای این سپرده، بیشترین سود بانکی مجاز را در نظر می‌گیرد. این گونه است که سپرده جای سند را می‌گیرد و به عنوان وثیقه بانک محسوب می‌شود. به این صورت، فروشنده می‌تواند سند را آزاد کند و آن را رسماً به نام خریدار بزند.
با این حال ممکن است، فروشنده نتواند این میزان پول نقد را تهیه کند و شرایط این شیوه را بپذیرد، برای همین می‌توان از روش انتقال وام استفاده کرد.
انتقال وام
در این روش، فرایندی انجام می‌شود تا وام به نام خریدار ثبت شود و به نام او منتقل شود. در روش انتقال وام، هم فروشنده و هم خریدار باید به بانک مراجعه کنند و فرم‌هایی را پر کنند. آن‌ها باید هنگام انتقال وام، ده درصد است بدهی باقی‌مانده را یکجا به بانک پرداخت کنند. این ۱۰ درصد از اصل بدهی وام کسر می‌شود. پس از انجام مراحل، وام به نام خریدار منتقل می‌شود و نامه‌ای از طرف بانک به خریدار و فروشنده داده می‌شود که با بردن این نامه به دفتر اسناد رسمی، فروشنده می‌تواند سند خانه را به نام خریدار بزند.
در صورتی که وام از طریق اوراق گرفته شده باشد، باید کارمزدی ورزش یک درصد مانده بدهی وام به بانک پرداخت شود.
جمع‌بندی
خرید مسکن وام‌دار مزیت‌ها و مشکلات خاص خود را دارد. این روش خرید مسکن در دو صورت به شما پیشنهاد می‌شود:
- – در صورت نداشتن پول کافی برای خرید مسکن
- – در صورت داشتن اطمینان کافی به فروشنده
- – روش‌هایی برای پایین آوردن خطر خرید مسکن وام‌دار وجود دارد:
- – فک رهن
- – انتقال وام
با توجه به این که فک رهن برای فروشنده روشی به‌صرفه نیست، بهتر است از روش انتقال وام استفاده کنید تا به جای گرفتن وکالت‌نامه، سردخانه به صورت رسمی به نام شما زده شود.
